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叶檀:中国人爱炒房 是因为封建意识浓厚吗?

Claude Monet,The Parc Monceau文/叶檀?财经女侠 | 毒舌善心国人爱炒房,爱赌博,有人认为是国民性造成的,因为离封建时代太近。
并不是。
只要有一只黑天鹅,就能证明天鹅不都是白的。在房地产各大“炒国”里面,我们能找到的黑天鹅远远不止一只,跟中国人一样爱炒房的,超级多。
只要有钱赚 各国吃瓜群众都爱炒房
美国人爱炒房。
金融危机爆发之前,2005年,美国独栋住宅平均售价涨幅超过50%。
热门区域涨幅更大。纽约平均上涨79%,洛杉矶上涨110%。加州其他沿海地段涨幅更高,旧金山市区,一幢普通房屋的售价超过了全美平均房价的3倍。
到2007年,美国房价涨幅超过过去30多年,创下新高。美国GDP比重中,房地产占比也由2001年的15.9%上升为2006年的19.7%。
根据美国主要城市房价指数,2006年6月,美国十大城市房价是1996年12月的2.9倍,抵押贷款发放规模空前。
典型的炒作!没有人炒,没有房地产的财富信仰,美国房价为什么那么高?
日本人爱炒房也是有名的,在中国人炒房之前,整个亚洲就属日本人爱炒房。
从1983年开始,日本全国总平均地价从11万开始上涨,1991年到达最高峰,59万,整整翻了5.36倍。
(图片来自檀香马毅行)
1988年底,日本调查统计的土地总价,是1842兆日元,按当时汇率,美国的地价总额为403兆日元,一个日本可以买下4个美国,东京23区总地价411兆日元,所以说“一个东京买下美国”。
房地产泡沫,东京最有代表性,东京是日本最重要的经济重镇。
1989年,东京银座5丁目土地公示价格1平米1.1亿日元,折合97万美元,这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价。
1990年,在东京买一户60平米房子要5千万日元以上,年轻人不吃不喝干15年才能够入手。东京,香港的房价,让人望而生畏。
东南亚金融危机跟炒作房地产有关,澳大利亚、加拿大的房价涨幅,也曾经让人瞠目结舌。
不光是当代,几百年前就有人炒房。比如工业时代的伦敦,航海时代后期的荷兰,清末的上海,炒了一波又一波。
现在中国人在西港这些地方的炒作,不过是重复百年前上海的炒房历史而已。
(图片来自檀香wang)
只要有钱赚,不管什么地方,不管什么时候,吃瓜群众都爱炒房。中国人并不是全天下的独一份。
什么时候该买房?经济好的时候
经济好的时候,分享经济发展的办法之一是买房子。购买不动产是做多经济、分享红利最重要的手段之一。
比如,我看好澳大利亚经济,但不想在澳大利亚办企业,太麻烦;也不想炒汇,风险太高,汇率上窜下跳不稳定,那就在澳洲大城市买房子。
再比如,我看好中国经济,同样,不想办企业,不想炒外汇,那就在中国最重要的核心城市买房子,北上广深,现在的武汉、成都,都行。
这就相当于提前买一个山头,到时候可以收点买路钱。这个买路钱,本质上是租金。用相对偷懒的办法,获得经济发展红利。
炒房炒疯的时候,大家不在乎什么租金,因为房价涨得太厉害了,大家可以靠倒卖发财,买上房地产一年收益30%,谁会在乎租金呢。日本就有这样的疯狂时候。
1989年,东京有区29户农民拆迁,土地合计拆迁款8亿日元。
这是什么概念?以前这29户农民劳作一年,收入也就100万日元,这些农民欢天喜地的签了协议,五个月以后,很多人开始后悔,因为他们出手的土地只过了几个月价值就达到了11亿日元,少挣了3亿,相当于辛苦干300年的收入。
(图片来自视觉中国)这些东京郊区的农民,跟这几年北京郊区的拆迁户是不是非常像?
经济好的时候,租金逐步上升,房价增长平缓,这是最幸福的时候。
还是拿日本举例。朝鲜战争后,日本经济获得了大发展,是从这场战争里获利最多的国家。从1953年到1973年,20年的时间,日本从一个农业国成功转型为世界上最大的钢铁和汽车出口国。
1984年,美国贸易赤字1233亿美元,日本占了三成。1985年日本外汇储备超过4000亿美元,占据世界一半,日本取代美国成为世界上最大的债权国,经济总量赶超意法英德,成为全球老二。
纺织、电子、汽车,日货横行,美国工厂倒闭,失业人口增加,犯罪率攀升,当时美国就对日本打起了贸易战。说起二战后的贸易战和金融战,日本还是鼻祖。
从上世纪50年代开始,在东京买房子都是正确的,一直到超级泡沫的80年代。日本六大城市地价涨幅(日本不动产研究所)
现在国内仍然处于经济上升阶段,只不过房地产泡沫冲得太前了一点。年轻人怎么办?
如果一个90后,定居在一座城市工作,对这座城市前景非常看好,人才流入,经济转型顺利,美女越来越多,这个年轻人又是刚需,应该买房子。
买未来船票,相当于买入了这座城市经济的长期看涨期权。以后最差的情况,资产增值不快,但可以获得租金上升收益。
经济好,房价会上涨,但不会暴涨,这时候房地产有刚需,属于稳健投资,而不是暴炒。
什么时候是恶性炒房?通货膨胀的时候
疯狂炒房的时候,往往是货币发行过多、通货膨胀的时候,绝望的投资者把房地产当作最大的储蓄罐。
日本是如此,美国也是如此,太多的钱追逐太少的资产。不是炒这个,就是炒那个,在炒房地产跟炒郁金香,本质上没有什么区别。
1985年之后,日本货币过于宽松、对房地产过于照顾,造成了房地产泡沫。
1985年9月广场协议之后三年时间,美元贬值,日元大幅升值86.1%!
为了稳定经济,日本实行积极的财政政策,减税、降息,一切都是为了刺激经济。
《广场协议》后,日本政府减税1万亿日元,追加5万亿日元的公共事业投资,同年7月又补增2万亿日元财政开支。
从1986年1月起,日本央行5次降息,从5%降到2.5%,1985-1990年间日本M2同比增速从8%上升至12%以上。银行向企业大力放贷,从1986-1991年,银行的房地产抵押贷款余额翻了一番。
这些行为无助于经济,有利于泡沫。房地产和股市两大泡沫蒸蒸日上。
不管什么年代,只要出台同样的政策,房地产必涨无疑。
(图片来自檀香马毅行)火上浇油的是,1985年,东京推出“首都改造计划”,这有点像我们的旧城改造计划,房地产更是热得烫手。
经济复苏,不能继续降息,即使货币宽松,也不能允许房地产大加杠杆。这是血泪教训。
美国资贷危机,也是金融过度宽松造成房地产泡沫叠加金融衍生品,造成的恶果。
2000年互联网资产价格崩溃,美联储为了稳经济,从2001年起连续13次下调联邦基金利率,将联邦基金利率从2001年1月的5.98%降至2003年7月的1.01%。几乎同时,小布什政府推出了“居者有其屋”计划。
这相当于向全球吹响炒房的号角。
微妙的是,2006年开始,美联储不再公布M3、M4数据,原因是没有必要。如果算上大额定期存款、回购协议、欧洲美元(存于欧洲、中国等非美国商业银行的美元存款)等,美元泛滥,加上房地和金融衍生品,美国人不炒房才怪。
所有恶性炒作,都终止于货币紧缩。
从1989年开始,日本央行连续5 次加息,利率从2.5%上升到了6%,货币供应增速同步大幅下滑。
1991年,日本商业银行停止了房地产业贷款。调整土地收益税。出台”地价税”政策,规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。持有土地的人成本上升,开始出售土地。
房地产冰河期来临。
美国几乎一样,房地产泡沫终止于加息、监管收紧,市场一旦恐慌,彻底完蛋。
中国的投资者 现在 不能不买房 不能炒房
有几个前提条件,我们得出房地产的明确结论。
区间震荡。上涨每年不会超过10%,低,不能低于10%。刚需该买房,手上资产全部是房地产的该卖房。
乐观之处在于:1,经济还在上升过程中,尽管艰难,GDP依然能保6%;2,地方政府与金融暂时离不开房地产;3,M2下降,但不会低于8%,不会高于两位数;4,央行暂时不会加息,不会收紧货币政策。悲观之处在于:1,经济在转型,暂时不可能高速增长;2,货币对房地产行业单向收紧,再宽松也没房地产的事;3,总体房地产政策非常明确,没有试探的空间;4,未来有加税的可能。房地产曾经是中国人最大的储蓄罐,不像上市公司那么容易数据造假,可以分享经济增长红利,房地产到现在没有进入下行周期,投资者没有痛苦记忆。
考虑到货币的基数,经济的增速,家庭小型化,核心城市核心区域大跌是不可能的。
再说回日本,即使经历了衰退的二十年,日本房价也不便宜。根据平成29年(2017年)的住宅用地成交数据,千代田区平均15万人民币/平米、中央区9.9万人民币/平米、港区6.9万人民币/平米,新宿4万人民币/平米,但这个仅仅是土地价格,如果需要新盖房屋的话,每平米的建筑成本约8000元(根据日本建筑公司数据,平均1坪40万)。
东京市中心的房价每平方米在10万人民币以上。
按照物价,收入和货币,国内一线城市市中心每平方米在5万以上,并不过份。这是我让城市青年买房的理由。
但要清醒的认识到,房地产黄金时代已过,房地产储蓄罐不会凭空变大。
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